İstanbul’da ofis piyasası alarm veriyor
İstanbul ofis piyasası 2025’in ilk yarısında kiralama hacminde düşüş kaydetti. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) verilerine göre, ocak-haziran döneminde toplam 103 bin 367 metrekare ofis kiralama işlemi gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %15’lik bir azalmaya işaret ediyor.
GYODER Gösterge 2025/2 Raporu’na göre piyasa performansı çeyreklere göre farklılık gösterdi. Yılın ilk çeyreğinde 67 bin 89 metrekare olarak kaydedilen kiralama hacmi, ikinci çeyrekte 36 bin 278 metrekareye geriledi. Nefes’in haberine göre sektör temsilcileri, bu düşüşün makroekonomik koşullar ve iş dünyasındaki bekle-gör politikasından kaynaklandığını belirtiyor.
Geçen yıla göre yüzde 23 azaldı
Arz 7,18 milyon metrekare seviyesinde sabit kalırken, boşluk oranı yüzde 9,9 ile sınırlı bir artış göstererek durağanlığını korudu. Gerçekleşen işlemlerin yüzde 81’i metrekare, yüzde 62’si adet bazında yeni kiralamalardan oluştu. Ancak yeni kiralama işlemleri metrekare bazında geçen yıla göre yüzde 23 azaldı.
Bu azalma, kiracıların yüksek kira seviyeleri nedeniyle yeni alanlara geçmek yerine mevcut sözleşmelerini yenilemeyi tercih ettiğini gösteriyor. Bölgesel dağılıma bakıldığında, kiralama işlemlerinin yüzde 47’si merkezi iş alanlarında (MİA), yüzde 47’si ise Anadolu Yakası’nda gerçekleşti.
Büyük metrekareli ofis alanlarının sınırlı olması nedeniyle şirketlerin daha küçük metrekareli alanlara yöneldiği gözlemleniyor. Bu eğilim, birincil kira seviyeleri üzerinde yukarı yönlü baskı yaratmaya devam ediyor.
AVM pazarında büyüme devam ediyor
2025 yılı Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde 437 alışveriş merkezi bulunuyor. Toplam kiralanabilir alan yaklaşık 13,5 milyon metrekareye ulaştı.
Yıl sonuna kadar 162 bin metrekare büyüklüğünde 5 yeni AVM’nin açılması planlanıyor. Böylece 2025 sonunda toplam arzın 13,7 milyon metrekare seviyesine çıkması bekleniyor.
Organize perakende yoğunluğu, Türkiye genelinde 1.000 kişi başına 158 metrekare düzeyindeyken, İstanbul 307 metrekare ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı yoğunlukla öne çıkıyor. Yıl sonuna kadar bu yoğunluğun Türkiye genelinde 160 metrekareye ulaşması öngörülüyor.
En çok kiralama yapan sektör yüzde 77 ile perakende
İstanbul-Kocaeli ekseninde ticari amaçlı 7,5 milyon metrekare lojistik alan bulunurken, inşaat halindeki projeler yalnızca 500 bin metrekare ile sınırlı kalıyor.
Bu durum kiralama hacmini etkiledi; yılın ilk yarısında kiralama işlemleri geçen yıla göre yüzde 71 azaldı ve 55 bin 654 metrekareye geriledi. En çok kiralama yapan sektör yüzde 77 ile perakende oldu.
Boşluk oranları İstanbul Avrupa’da yüzde 2, İstanbul Asya’da yüzde 1,2, Kocaeli’nde ise yüzde 1,8 seviyelerinde. Aylık birincil kira, dolar bazında 11 dolar, TL bazında ise 420 TL seviyesine ulaştı. Arzın sınırlı kalması, kira fiyatları üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.