Yargıtay’dan kiracılar için emsal kararın ayrıntıları
Yargıtay’dan kiracılar için emsal karar: Sözleşmedeki 6 aylık ihbar süresine uymadan işyerini boşaltan kiracı tazminat ödeyecek.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesini süresi dolmadan sona erdirerek işyerini boşaltan kiracıyla ilgili önemli bir karara imza attı. Daire, sözleşmede yer alan 6 aylık fesih ihbar süresine dikkat çekerek, kiracının makul süre tazminatını bu dönem üzerinden ödemesi gerektiğine hükmetti. Karar, Yargıtay’dan kiracılar için emsal karar olarak öne çıkarken, erken tahliyelerde sözleşme hükümlerinin belirleyici olabileceğini ortaya koydu.
Uyuşmazlık, lojistik depo olarak kullanılan bir işyerinin kira süresi sona ermeden boşaltılması üzerine başladı. Taraflar, 2 Temmuz 2011 tarihinde yürürlüğe girmek üzere 5 yıllık kira sözleşmesi imzaladı. Sözleşmede, kiracının kira ilişkisini sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirim yapması şartı bulunuyordu. Altı aydan kısa süre önce bildirim yapılması durumunda ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin ödenmesi kararlaştırılmıştı.
Mülk sahibinin iddiasına göre kiracı, herhangi bir bildirimde bulunmadan Ocak 2016’da işyerini tahliye etti. Bunun üzerine mülk sahibi, uğradığı zararın karşılanması talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı. Dava başlangıcında 1 Ocak 2016’dan itibaren işleyecek faiziyle birlikte 5 bin dolar talep edilirken, yargılama sırasında istenen tazminat miktarı 805 bin dolara çıkarıldı.
Kiracı ise tahliye tarihinin tarafların karşılıklı mutabakatıyla belirlendiğini savundu. Mülk sahibinin kötü niyetli olduğunu ileri süren kiracı, davanın reddini istedi.
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gerekli makul sürenin bir ay olduğu değerlendirmesini yaptı. İşyerinin tahliye öncesindeki son aylık kira bedelini 140 bin 630 dolar olarak belirleyen mahkeme, davayı kısmen kabul ederek kiracının bu tutarda tazminat ödemesine karar verdi.
Tarafların karara itiraz etmesi üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesine taşındı. İstinaf mahkemesi, kira sözleşmesinin 10. maddesi ile bilirkişi raporunu dikkate alarak bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanan tazminatı uygun buldu ve başvuruları esastan reddetti.
Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise sözleşmedeki fesih hükümlerini yeniden değerlendirdi. Kiracının sözleşmeyi erken sona erdirmesini haklı kılan bir nedenin kanıtlanamadığına dikkat çeken Daire, taşınmazın sözleşmede öngörülen bildirim süresine uyulmadan boşaltıldığını tespit etti.
Yargıtay, tarafların sözleşmede 6 aylık fesih ihbar süresi belirlemiş olmasını tazminat hesabında esas aldı. Yüksek Mahkeme, mülk sahibinin zararının, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kalmasından kaynaklanan kira kaybı olduğunu belirtti.
Bu değerlendirme doğrultusunda Bölge Adliye Mahkemesinin kararı kaldırıldı ve Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmü oy birliğiyle bozuldu. Böylece kiracının bir aylık kira bedeli yerine, sözleşmede düzenlenen 6 aylık ihbar süresi dikkate alınarak hesaplanacak makul süre tazminatını ödemesi gerektiği sonucuna varıldı.
Kararın, dava konusu işyeri kira sözleşmesindeki özel hükümlere dayandığı vurgulandı. Bu nedenle her erken tahliye olayında otomatik olarak 6 aylık kira bedeli tutarında tazminat uygulanmayacak; somut olayın koşulları ve sözleşmede yer alan bildirim şartları ayrıca değerlendirilecek.
